宅地の評価
宅地の評価の基本は、自用地！
自用地とは、自由に利用可能な利用制限のない土地になります。自用地以外の宅地は、まず自用地として評価したのちに一定の調整を行なって評価することになっているのです。宅地の評価は、利用制限や権利の有無で以下のような種類に分けることができます。
- 自用地 （自分で利用している利用制限のない土地）
- 貸宅地 （第三者が建物を建築して地代をもらっている土地）
- 貸家建付地 （自分が所有する賃貸アパートの敷地）
- 借地権 （地主に地代を支払って建物を所有している場合の土地の利用権）
- 貸家建付借地権 （地主に地代を支払って賃貸アパートを所有している場合の土地の利用権）
- 転貸借地権 （第三者に転貸している借地権）
- 転借権 （借地権者から転貸された土地の利用権）
宅地の評価単位
複数の土地が離れた場所にある場合はもちろん、広島市内の隣接している土地であっても、場合によっては1つの土地ではなく複数の土地であるとして評価をする必要があるのです。その土地の評価の分け方の単位を『評価単位』といいます。
宅地の評価は利用の単位ごとに評価をすることになっています。ですので、上で列挙した自用地、貸宅地、貸家建付地を一緒に評価することは通常ありえません。貸宅地であればさらに土地を借りている借地人ごとに分けて評価し、貸家建付地であればさらに貸家ごとに分けて評価することになるのです。
宅地の相続税評価方法
相続税や贈与税の計算上、宅地の評価方法として路線価方式と倍率方式が設けられています。宅地をどちらの評価方式で評価するのかを判定するためには、財産評価基準書で確認します。
路線価方式により宅地評価
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の評価方法です。
相続税や贈与税の宅地評価に用いる路線価とは、国税庁が設定する道路に付された宅地の1㎡当たり金額のことです。路線価は、おおむね宅地の公示価格の80％相当額で設定され、その年の７月頃に国税庁より公表されています。
倍率方式による宅地評価
倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地の評価方法です。
倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。固定資産税評価額に乗じる倍率は、評価する土地の所在地別に、財産評価基準書に記載されています。
宅地の評価についてお困りの方は、お気軽に広島相続遺言まちかど相談室までお問合せ下さい。協力先税理士と共に、お悩みを解決させて頂きます。