農地・生産緑地・山林の評価
農地の評価
農地は、純農地・中間農地・市街地農地・市街地周辺農地に区別され、その評価方法については下記で説明しているとおりです。
- 純農地・中間農地・・・ 倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
- 市街地農地・・・ 宅地比準方式（農地が宅地である場合の価額－※宅地造成費）又は倍率方式
- 市街地周辺農地・・・ 市街地農地×80/100
※宅地造成費：整地、土盛、土止の費用合計額。国税局長により地域毎に定められており、国税庁のホームページで確認ができます。
広大な市街地農地について
市街地農地がありそれが地積規模の大きな宅地の評価方法の適用要件に該当する場合には、その評価方法を採用できます。
貸し付けられている農地の評価
貸し付けられている農地の評価は、その土地の権利の状況によって評価の方法は変わります。
耕作権の場合
- 純農地・中間農地の耕作権
農地の自用地としての価額×耕作権割合（100分の50） - 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権
農地の自用地としての価額×耕作権割合※
※通常、その農地が転用される際に支払われる離作料の額と借地権の価額等を斟酌し評価をします。
耕作権の目的となっている 農地の場合
その農地の自用地としての価額－耕作権の価額
永小作権の目的となっている 農地の場合
その農地の自用地としての価額－永小作権の価額
区分地上権の目的となっている 農地の場合
その農地の自用地としての価額－区分地上権の価額
生産緑地の評価
生産緑地とは、生産緑地法に基づき市街化区域内において、一定の要件を満たす土地が自治体から指定された土地または森林のことを指します。
まず、生産緑地がある場所は市街化区域内（例えば広島市内等）で、市街化区域とは「既に市街化を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を指します。つまり市街化区域は、土地活用がしやすい都市部のことを指し、生産緑地はその都市部の中にある農地や山林です。しかし、広島市内等の都市部においても、災害の防止の観点から、緑地が持つ地盤保持や保水の機能は必要になるため、ある程度このような緑地帯を残しておかなければなりません。全てを宅地化すると、農地や緑地の持つ地盤保持や保水の機能が失われてしまうことから、都市部にも農地等を残しておく必要がでてきました。
そして生産緑地は、その農地が生産緑地ではないものとして評価をした価額に、下記の1及び2を控除した額が評価額となります。
- 課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において市町村へ買取りの申し出をすることができない生産緑地の控除割合
- 課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において買取りの申出が行われていた生産緑地、又は買取りの申し出をすることが出来る生産緑地
| 課税時期から買取りの申出をすることが できることとなる日までの期間 | 控除割合 |
|---|---|
| 5年以下のもの | 10％ |
| 年を超え10年以下のもの | 15％ |
| 10年を超え15年以下のもの | 20％ |
| 15年を超え20年以下のもの | 25％ |
| 20年を超え25年以下のもの | 30％ |
| 25年を超え30年以下のもの | 35％ |
山林の評価
純山林・中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）
倍率方式での評価となります。
- 固定資産税評価額×倍率
市街地山林（宅地のうちに介在する山林）
主に宅地比準方式を用いて評価をします。
- その山林が宅地であるとした場合の価額－宅地造成費※
※宅地造成費とは、整地費・土盛費・土止費の合計額をいいます。概ね同一地域毎、国税局長により定められており、国税庁のホームページで確認する事が出来ます。
なお、山林が市街化区域内にあり倍率が予め定められている場合には、倍率方式を用いて評価します。
- 固定資産税評価額×倍率
広大な市街地山林
その市街地山林を宅地であるとした場合に、その土地が広大地に該当をする場合は地積規模の大きな宅地の評価方法で評価をします。
保安林等の評価
- 山林の自用地価額－山林の自用地価額×控除割合
保安林の評価は、上記のとおり保安林を自用地として評価した価額から、その山林上にある立木について法令により定められた伐採関係の制限の強弱に応ずる控除割合を乗じて計算した金額を控除した価額により評します。
【受けている制限と控除割合】
・一部皆伐の場合：0.3
・択伐の場合：0.5
・単木選伐の場合：0.7
・禁伐の場合：0.8
宅地への転用が見込めないと 認められる市街地山林の評価
急斜面にある土地などで物理的に宅地への転用が見込めない市街地山林の評価は、近隣の純山林の価額に比準した額で評価をします。