土地の評価

土地の価額は、宅地・田・畑といった地目ごとに評価して決定されます。

地目は、「相続税財産評価に関する基本通達」において、次の９種類に分類されています（令和元年9月18日現在）。

1.宅地、2.田、3.畑、4.山林、5.原野、6.牧場、7.池沼、8.削除（削除前は「塩田」）、9.鉱泉地、10.雑種地

土地の地目の判定は、登記簿に記載された地目ではなく、課税時期（相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）の現況によってなされます。

次に、評価方法には、路線価が定められている地域内の土地か否かにより、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。

路線価方式

路線価方式とは国税庁が年に一度定める路線価という指標を用いて土地を相続税評価する方法です。路線価地域と呼ばれる場所に土地があれば、路線価方式を用います。対象の土地が市街地や住宅地にある場合は路線価方式を用いることが多いです。路線価は、その道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの価値を千円単位で表記しています。路線価図は、国税庁のサイトで簡単に確認することができます。

同じ路線価がついていても、広島市内の綺麗な正方形の土地と、広島市内のいびつな形をした土地が同じ評価額になるのは不合理であるため、土地の形状等を考慮して評価を補正・減額する補正率の規程が相続税法の中で複雑に定められています。この土地の評価を補正する規程が複雑であるため、土地の相続税評価は難しいといわれるのです。

倍率方式

倍率方式とは固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税の評価額を求める方法です。先述の路線価方式と比べるとあらかじめ分かっている固定資産税の評価額に、一定倍率をかけるだけですので計算がとても簡単です。

固定資産税の評価額は、毎年4月頃に送付されてくる固定資産税納税通知書に記載されています。このように倍率方式は、路線価方式のように土地の形状等は関係なく倍率をかけるだけで相続税評価を求めることができます。

これはそもそもの前提となる固定資産税の評価額に、土地の形状がいびつであること等による減額補正が考慮されているためです。

倍率方式は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼という土地の現況に応じてかける倍率が変わり、対象地の地域が特定できれば、あとは所定の倍率をかけるだけとなります。

土地の評価についてお困りなことがございましたら、広島相続遺言まちかど相談室までお越しください。協力先税理士と共に、誠実に対応させて頂きます。